Има ли балон на пазара на недвижими имоти 

 Автор: Пламен Пенчев за "Гласове"

 

Ако наистина има и той се спука, много хора „ще плачат”

През последните седмици редица „анализатори”, собственици на агенции за недвижими имоти, брокери и строителни предприемачи редовно ни заливат с информация за „активния имотен пазар и огромното търсене”, за непрестанно растящите цени, рекордно ниските лихви по ипотеките, внушавайки ни, че точно сега е времето да направим „инвестицията на живота си”, защото „и без това спестяванията в банките се топят”. Отново и отново ни се втълпява, че българите масово живеят в собствени жилища, че традицията по нашите земи била да притежаваш дома си, а не да живееш под наем. Това до голяма степен е така, но при сегашните цени на жилищата в България  е все по-трудно да сбъднете мечтата за „собствен дом” в София или в някои от другите по-големи градове. 

 

Много хора започнаха да рискуват и да теглят кредити, които сега са при сравнително ниски лихви, но какво ще се случи в бъдеще ...  дали няма да скочат лихвените проценти и ще могат ли да покриват вноските си, ако доходите им намалеят.  

 

В България цените на жилищата растат с двуцифрени размери годишно, банките усилено кредитират (над 5 милиарда лева само през 2021 година), инвеститорите разпродават още преди първа копка. В София вече се смята за нормално да се платят 90-100 хиляди евро за двустаен апартамент, при положение че само допреди три години тези жилища струваха не повече от 60-65 хиляди евро и то за дълъг период от време. 

 

Икономисти обаче смятат, че още през тази година може да настъпят събития, които да отключат спукване на жилищния балон. Те предупреждават, че пазарът на имоти върви към поредно надуване на цените, като всички индикатори потвърждават това. 

 

"Подобно раздуване на цената на активите носи значителен финансов риск. Още повече, част от покупките не са мотивирани и подкрепени от натрупани спестявания, а се финансират чрез дълг в очакване на печалба чрез бъдеща препродажба", коментира Лъчезар Богданов от „Института за пазарна икономика“ (ИПИ).

 

По време на пандемията цените на имотите в България скочиха. "Жилищният пазар - не сега от момента, а от последните 3 години, е балон”, заяви преди дни пред БНР икономистът проф. Красимир Петров.

 

"Нашият пазар е на нива, които са осезаемо по-високи от пика на предходния балон от 2008 година. Няма как експерти да твърдят, че един ръст на жилищата от 25 до трийсет и няколко процента годишно не е балон. Няма как да противоречат, че това не е пренагряване на пазара", категоричен е проф. Петров.

 

БНБ също предупреди, че се забелязва тренд към имотен балон и нареди на банките да увеличат до 1 октомври 2022 година буферите си заради евентуален ръст на лошите кредити, което се очаква да охлади малко кредитирането. В големите градове покупките на жилища със заеми са около 25-35%, а за София достигат 50 процента, показва статистиката.

 

В началото на месеца гуверньорът на БНБ Димитър Радев прогнозира пред Асоциацията на търговските банки в България, че през 2022 година ще са изправени пред ситуация на "пpeoбpъщaнe нa лиxвeния циĸъл" заради оттеглянето на стимулиращата парична политика на ЕЦБ, характерна за последните години. А това означава само едно - лихвите да тръгнат нагоре и кредитите да поскъпнат, в това число и по вече действащите договори.

 

Очаква се още в средата на март Федералният резерв на САЩ (ФЕД)  да започне повишаване на лихвените проценти, а Европейската централна банка да го последва до края на годината. Ако и когато това стане, лихвите ще скочат и в България, най-малкото поради това, че левът е „вързан” за еврото в условията на валутен борд у нас. 

 

Лихвите по ипотеките в САЩ вече са по-високи от тези в България - средно 3.8 % при договор за 30 години (businessinsider.com) при средно 2.2 процента у нас.

 

Ако наистина има балон на пазара у нас и той се спука, както стана през последните три месеца на 2008 година, то тогава... много хора „ще плачат”. Рязкото повишаване на лихвените проценти по кредитите може да доведе до срив на пазара на недвижими имоти и до тяхното поевтиняване, което може да изиграе лоша шега на собсвениците на апартаменти и къщи, закупени и чрез ипотечен кредит. Ще кажете - „какви високи лихви, какви пет лева”?! Та банките дават кредити при ниски лихви в момента. Да, но до кога?

……………………………………..

Изправени пред безпрецедентна инфлация в Еврозоната, представителите на ЕЦБ постигнаха в началото на този месец съгласие за намаляване на мерките за подкрепа, които включват рекордно ниски лихви. Те се споразумяха за ограничаване и на програмата за покупка на облигации, позната като PEPP, която бе създадена по време на пандемията. 

„Европейската централна банка (ЕЦБ) трябва да намали покупките на облигации през лятото, с което ще си даде повече гъвкавост откъм време за всяко последващо лихвено повишение”. Това мнение изрази преди дни членът на Управителния съвет на ЕЦБ и гуверньор на Словашката централна банка Петер Казимир, цитиран от Bloomberg.

 

Гуверньорът на Германската централна банка Йоахим Нагел и този на централната банка на Нидерландия Клаас Нот директно призоваха Европейската централна банка да започне да повишава лихвените проценти през тази година. Ако това се случи, то неминуемо ще последва повишаването на основния лихвен процент от страна на Българската народна банка (БНБ), който в момента е 0.00%. Това директно ще принуди търговските банки у нас да вдигнат лихвите по ипотечнти кредити, които са основното „гориво” на ескалиращите цени на пазар на недвижими имоти.

 

Източници: БНБ (bnb.bg), „Сега”, БНР, Bloomberg.com, Businessinsider.com