- Автор: Стефан Антонов за "Гласове"
- 08 Дек 2023
- 13037
- 28
Следвайте "Гласове" в Телеграм
Тази държава сигурно си няма истински проблеми, че ги търсим и създаваме като самоцел. Пример затова е експертният доклад на Unicredit Bulbank, посветен на пазара на недвижими имоти, който изваден от по-големия контекст беше раздут като предапокалиптично пророчество за спукване на балон. Последвалата (между другото, изтръгната, а не инициирана) реакция от Българска народна банка се представи като открит конфликт между централната банка и здравия разум. За да стане ясно какво пропускаме първо, ще проследя медийното отразяване на проблема. След това ще обърна внимание и на икономически обстоятелства, които сякаш не се взимат предвид.
Докладът на Unicredit Bulbank се изготвя от един от най-сериозните български икономисти – Кристофор Павлов, който освен огромния си опит и познания, има достъп до проучванията на цялата група Unicredit и това е впечатляващ масив с информация, познания и аналитичен инструментариум. Избраната методика от Павлов е да сравнява средния годишен доход на домакинство със средната цена на апартамент и така извежда показател колко години средното домакинство трябва да спестява целия си брутен доход (преди облагане с данъци), за да си купи апартамента със собствени средства.
Ползвайки исторически данни за последната криза от края на 2008 до 2013 година анализът показва, че при последното прегряване на имотния пазар от 2008 година домакинството е трябвало да пести 10 години за да купи среден апартамент. Укротяването на пазара в следващите години води до това, че през 2013 г. средният апартамент е струвал 5.5 пъти средногодишния доход. Анализът се простира и по градове областни центрове и показва в кои от тях жилищата са най-скъпи и недостъпни, и къде най-голяма част от домакинствата могат да купят нов апартамент.
Според методиката на банката понятието „балон“ в случая представлява отношение, при което в над половината от кварталите средният апартамент струва на домакинство със среден доход повече от 10 пъти това, което изкарва на година. И пак самият доклад сочи, че дори в София балон няма. Дори се казва, че едва ли в следващите години ще се достигнат такива отношения.
Подобно на февруари, когато служебният финансов министър Росица Велкова предупреди, че България е пред навлизане в дългова спирала, а журналистически интерпретации внушиха, че фалитът е зад ъгъла, сега отново сензационализмът взе връх над коректното информиране.
Също като през февруари, отново провокацията дойде от Нова телевизия. В интервю с подуправителя на Българска народна банка Петър Чобанов журналистът Евгени Генчев казва „Вярно ли е, че вървим към балон в цените на жилищата? Питам ви, защото го прочетох в анализ на ваш колега от една от големите частни банки, който казва, че или цените трябва да паднат, или доходите да се качат, за да го няма този балон“.
Явно подведен от грешно предадения смисъл за посланията на доклада, вероятно незапознат с оригиналния му текст, Петър Чобанов започва отговора си на журналистическата провокация така: „Ако трябва да дам директен отговор като регулатор бих посъветвал тази банка, ако наистина вярва в този анализ, да си провиира всички кредити, съответно да си избере с какъв процент от собствения им анализ...“.
И после, очевидно без да държи сметка за подвеждането на Чобанов от сайта „Медиапул“ съобщават: „Подуправител на БНБ смъмри "УниКредит" заради анализа за надценените жилища в София“. Нито дума, че въпросът на Нова отиваше далеч отвъд обикновената констатация за надценяване. Два дни по-късно, отново „Медиапул“ съобщава, че анализът на „Булбанк“ предизвикал „гневна реакция“ от страна на Чобанов. Цитира и други икономисти, които виждали проблем, на БНБ спи. Който има цифрова телевизия, може да върне интервюто или да го издири във vbox7 и да прецени къде е гневът на Чобанов.
Спомням си и как на едно обучение в „Ройтерс“ през 2011 година, утвърдени имена в журналистиката ни казваха доколкото можем винаги да избягваме употребата на прилагателни при оценка на събития и явления, защото например „гневното“, видяно от „Медиапул“ може да не е гневно за мен и обратно. Както и да е, разваленият телефон пак обърка хората повече, отколкото да ги информира и без отговор останаха въпроси от сорта: ще се сринат ли цените на имотите, ще фалират ли компании от сектора, ще има ли увеличение на необслужваните ипотечни заеми, ще се дестабилизира ли банковата система при една корекция в имотния пазар.
Отговорите отзад напред биха звучали така:
Не, банките не са пред дестабилизация заради имотен балон. Понятието балон, както е познато в теорията, предполага срив във цените на даден актив, който да причини фалити за инвеститорите. С капитал от 19 млрд. лв. към края на октомври банковата система поддържа буфери, които са по-високи от европейските в сравнителен план (20% в България и 15% в еврозоната през октомври тази година).
Въпреки това влошаване на кредитните портфейли не се изключва, особено като се има предвид, че европейската икономика навлиза в рецесия и България няма да е изключение, без значение, че правителствените прогнози бълнуват 3% растеж. Едно е обаче влошаване на портфейлите, а съвсем различно е дестабилизация. За да се стигне до нея трябва да се заличат 15 процента от капитала на банките, или рязко всички да спрат да си плащат заемите. Ако приемем, че средната цена на апартамент е 250 000 лева това би означавало, че 60 000 апартамента трябва едва ли не да се изпарят, за да причинят кумулативна загуба на банките до регулатвния минимален капитал.
Да, но апартаментите не са луковици за лалета, нито криптовалута, или кредит дефоут суапове – все неща с нулева или близка до нулата фундаментална стойност, които човешката глупост надценява и поради това често страда. Недвижимият имот е тук, няма къде да отиде и едва ли ще се срине, ако не бъде бомбардиран или разтресен фатално от майката Земя. Българинът не вярва на акции и поради това ланковият деозит и жилището винаги ще си останат предпочитана инвестиция. Или с други думи, дори някой да се наложи да продаде жилището си, защото не може да го изплаща, винаги ще има кой да го купи и банката ще си получи огромна част от своето.
Загуби са възможни, но най-вероятно е да сполетят тези продавачи, които при покупката са прекалили с оптимизма. Сделките с недвижими имоти намаляват вече четвърто тримесечие на най-горещия пазар – София и налягането в евентуалния балон вече спада. Практическото измерение е, че ако човек предложи моментално плащане на един собственик, но поиска 20-25% отстъпка от обявената продажна цена, най-вероятно ще я получи. Поне това твърдят наблюдатели на пазара в последните месеци. А тези, които не са склонни на отстъпки, очевидно имат пари и могат да чакат, което пак означава, че няма проблем.
Това обаче не е срив, защото при отпускане на ипотека длъжникът има самоучастие и при неизгодна сделка днес евентуалните загуби се понасят първо от длъжника, и чак след това от банката. Същото би се получило и ако приемем, че не физическите лица, а банките продават апартаменти, усвоени като обезпечения.
Водещ проблем не е цената на жилищата и размерите на погасителната вноска, а дали длъжниците ще загубят работата си и ще спрат да плащат, или поне ще започнат да бавят плащанията си.
Какво се случва на ниво домакинство
Тенденцията е банките да повишават лихвите по новоотпуснатите заеми, като към момента задържат лихвите по вече отпуснатите ипотеки. Дори и да посегнат с по-високи лихви към старите си и изрядни клиенти, те не могат да вдигат цената на парите с повече от половин процентен пункт всеки шест месеца или с един пункт за цяла година.
Ако един мезонет, който си харесах (не казвам дали си го купих) струва 360 000 лв. и се купи с 25-годишна ипотека при 3% лихва, месечната вноска ще е 1707 лв., покачване на лихвата с един пункт, максимално за година ще направи вноската 1900 лв. Ако този мезонет се купи от семейство, в което и двамата съпрузи получават средната за София брутна заплата 2700 лв. (2100 нетно) на семейството ще му остават 2.2 хил. лв., разполагаем доход след погасителната вноска. И след евентуалното оскъпяване на кредита, разполагаемият доход при равни друг условия ще намалее до 1900 лв. месечно.
За това семейство по методиката на банката мезонетът струва седем пъти годишния им доход, ако го пестят целия за апартамента, което прави жилището надценено. Дали обаче остатъчните 2.2 хил лв, ще позволят на двойка да живее? По-скоро да. Някой може да каже, че това не са пари, с които двама души могат да живеят, камо ли да гледат деца. Да, но истината е, че българинът знае и 2 и 200, както и, че е сред най-отговорните като дисциплина спрямо заемите. Както и че ако стане скъпо, може да пусне мезонта под наем или да го продаде, или, или , или. Също, мезонетът не е средностатистическо жилище, а лукс. Заменим ли го с по-достъпно жилище сметките веднага се променят в полза на длъжниците. Най-накрая, не трябва да се забравя, че често ипотеките се отпускат като допълнение към вече спестени пари, които собствениците им не желаят да се обезценяват от инфлацията. Немалко са и примерите, в които покупката на жилище се финансира и с продажбата на провинциален дом, или земи.
Като обобщение
Взето предвид, всичко това прави жилищата по-достъпни, но за анализа на „Булбанк“ тези обстоятелства обективно са невъзможни за улавяне, камо ли за осредняване и приспадане.
Съществена разлика спрямо 2008-2013 година е, че в банките се акумулираха спестявания. При предишната криза банките зависеха от подаване на ликвидност от чужбина за да осъществяват дейността си тук. Днес в системата вече има над 100 милиарда спестявания, което прави банките много по-устойчиви срещу влошаване на кредитните портфейли.
Или, ако трябва да заключим – не ипотечните кредити, а всеобхватна икономическа криза може да създаде проблем на банковата система. Жилища се купуват, защото хората, искат да имат сигурност и този стремеж на българина не може да се изтръгне с регулаторни мерки. А и работа ли е на централната банка да налага здрав разум на микро ниво. Не, нейните мандати са други. А който иска да поучава, е редно първо да си уточни понятийния апарат, след това да поучава и всява тревоги.
