Балон в имотите? Я по-спокойно

Балон в имотите? Я по-спокойно

Следвайте "Гласове" в Телеграм

Тази държава сигурно си няма истински проблеми, че ги търсим и създаваме като самоцел. Пример затова е експертният доклад на Unicredit Bulbank, посветен на пазара на недвижими имоти, който изваден от по-големия контекст беше раздут като предапокалиптично пророчество за спукване на балон. Последвалата (между другото, изтръгната, а не инициирана) реакция от Българска народна банка се представи като открит конфликт между централната банка и здравия разум. За да стане ясно какво пропускаме първо, ще проследя медийното отразяване на проблема. След това ще обърна внимание и на икономически обстоятелства, които сякаш не се взимат предвид.  

Докладът на Unicredit Bulbank се изготвя от един от най-сериозните български икономисти – Кристофор Павлов, който освен огромния си опит и познания, има достъп до проучванията на цялата група Unicredit и това е впечатляващ масив с информация, познания и аналитичен инструментариум. Избраната методика от Павлов е да сравнява средния годишен доход на домакинство със средната цена на апартамент и така извежда показател колко години средното домакинство трябва да спестява целия си брутен доход (преди облагане с данъци), за да си купи апартамента със собствени средства. 
Ползвайки исторически данни за последната криза от края на 2008 до 2013 година анализът показва, че при последното прегряване на имотния пазар от 2008 година домакинството е трябвало да пести 10 години за да купи среден апартамент. Укротяването на пазара в следващите години води до това, че през 2013 г. средният апартамент е струвал 5.5 пъти средногодишния доход. Анализът се простира и по градове областни центрове и показва в кои от тях жилищата са най-скъпи и недостъпни, и къде най-голяма част от домакинствата могат да купят нов апартамент. 

Според методиката на банката понятието „балон“ в случая представлява отношение, при което в над половината от кварталите средният апартамент струва на домакинство със среден доход повече от 10 пъти това, което изкарва на година. И пак самият доклад сочи, че дори в София балон няма. Дори се казва, че едва ли в следващите години ще се достигнат такива отношения. 

Подобно на февруари, когато служебният финансов министър Росица Велкова предупреди, че България е пред навлизане в дългова спирала, а журналистически интерпретации внушиха, че фалитът е зад ъгъла, сега отново сензационализмът взе връх над коректното информиране. 

Също като през февруари, отново провокацията дойде от Нова телевизия. В интервю с подуправителя на Българска народна банка Петър Чобанов журналистът Евгени Генчев казва „Вярно ли е, че вървим към балон в цените на жилищата? Питам ви, защото го прочетох в анализ на ваш колега от една от големите частни банки, който казва, че или цените трябва да паднат, или доходите да се качат, за да го няма този балон“. 

Явно подведен от грешно предадения смисъл за посланията на доклада, вероятно незапознат с оригиналния му текст, Петър Чобанов започва отговора си на журналистическата провокация така: „Ако трябва да дам директен отговор като регулатор бих посъветвал тази банка, ако наистина вярва в този анализ, да си провиира всички кредити, съответно да си избере с какъв процент от собствения им анализ...“.

И после, очевидно без да държи сметка за подвеждането на Чобанов от сайта „Медиапул“ съобщават: „Подуправител на БНБ смъмри "УниКредит" заради анализа за надценените жилища в София“. Нито дума, че въпросът на Нова отиваше далеч отвъд обикновената констатация за надценяване. Два дни по-късно, отново „Медиапул“ съобщава, че анализът на „Булбанк“ предизвикал „гневна реакция“ от страна на Чобанов. Цитира и други икономисти, които виждали проблем, на БНБ спи. Който има цифрова телевизия, може да върне интервюто или да го издири във vbox7 и да прецени къде е гневът на Чобанов. 

Спомням си и как на едно обучение в „Ройтерс“ през 2011 година, утвърдени имена в журналистиката ни казваха доколкото можем винаги да избягваме употребата на прилагателни при оценка на събития и явления, защото например „гневното“, видяно от „Медиапул“ може да не е гневно за мен и обратно. Както и да е, разваленият телефон пак обърка хората повече, отколкото да ги информира и без отговор останаха въпроси от сорта: ще се сринат ли цените на имотите, ще фалират ли компании от сектора, ще има ли увеличение на необслужваните ипотечни заеми, ще се дестабилизира ли банковата система при една корекция в имотния пазар. 

Отговорите отзад напред биха звучали така:

Не, банките не са пред дестабилизация заради имотен балон. Понятието балон, както е познато в теорията, предполага срив във цените на даден актив, който да причини фалити за инвеститорите. С капитал от 19 млрд. лв. към края на октомври банковата система поддържа буфери, които са по-високи от европейските в сравнителен план (20% в България и 15% в еврозоната през октомври тази година). 

Въпреки това влошаване на кредитните портфейли не се изключва, особено като се има предвид, че европейската икономика навлиза в рецесия и България няма да е изключение, без значение, че правителствените прогнози бълнуват 3% растеж. Едно е обаче влошаване на портфейлите, а съвсем различно е дестабилизация. За да се стигне до нея трябва да се заличат 15 процента от капитала на банките, или рязко всички да спрат да си плащат заемите. Ако приемем, че средната цена на апартамент е 250 000 лева това би означавало, че 60 000 апартамента трябва едва ли не да се изпарят, за да причинят кумулативна загуба на банките до регулатвния минимален капитал.

Да, но апартаментите не са луковици за лалета, нито криптовалута, или кредит дефоут суапове – все неща с нулева или близка до нулата фундаментална стойност, които човешката глупост надценява и поради това често страда. Недвижимият имот е тук, няма къде да отиде и едва ли ще се срине, ако не бъде бомбардиран или разтресен фатално от майката Земя. Българинът не вярва на акции и поради това ланковият деозит и жилището винаги ще си останат предпочитана инвестиция. Или с други думи, дори някой да се наложи да продаде жилището си, защото не може да го изплаща, винаги ще има кой да го купи и банката ще си получи огромна част от своето. 

Загуби са възможни, но най-вероятно е да сполетят тези продавачи, които при покупката са прекалили с оптимизма. Сделките с недвижими имоти намаляват вече четвърто тримесечие на най-горещия пазар – София и налягането в евентуалния балон вече спада. Практическото измерение е, че ако човек предложи моментално плащане на един собственик, но поиска 20-25% отстъпка от обявената продажна цена, най-вероятно ще я получи. Поне това твърдят наблюдатели на пазара в последните месеци. А тези, които не са склонни на отстъпки, очевидно имат пари и могат да чакат, което пак означава, че няма проблем.
Това обаче не е срив, защото при отпускане на ипотека длъжникът има самоучастие и при неизгодна сделка днес евентуалните загуби се понасят първо от длъжника, и чак след това от банката. Същото би се получило и ако приемем, че не физическите лица, а банките продават апартаменти, усвоени като обезпечения. 

Водещ проблем не е цената на жилищата и размерите на погасителната вноска, а дали длъжниците ще загубят работата си и ще спрат да плащат, или поне ще започнат да бавят плащанията си.

Какво се случва на ниво домакинство

Тенденцията е банките да повишават лихвите по новоотпуснатите заеми, като към момента задържат лихвите по вече отпуснатите ипотеки. Дори и да посегнат с по-високи лихви към старите си и изрядни клиенти, те не могат да вдигат цената на парите с повече от половин процентен пункт всеки шест месеца или с един пункт за цяла година. 

Ако един мезонет, който си харесах (не казвам дали си го купих) струва 360 000 лв. и се купи с 25-годишна ипотека при 3% лихва, месечната вноска ще е 1707 лв., покачване на лихвата с един пункт, максимално за година ще направи вноската 1900 лв. Ако този мезонет се купи от семейство, в което и двамата съпрузи получават средната за София брутна заплата 2700 лв. (2100 нетно) на семейството ще му остават 2.2 хил. лв., разполагаем доход след погасителната вноска. И след евентуалното оскъпяване на кредита, разполагаемият доход при равни друг условия ще намалее до 1900 лв. месечно. 
За това семейство по методиката на банката мезонетът струва седем пъти годишния им доход, ако го пестят целия за апартамента, което прави жилището надценено. Дали обаче остатъчните 2.2 хил лв, ще позволят на двойка да живее? По-скоро да. Някой може да каже, че това не са пари, с които двама души могат да живеят, камо ли да гледат деца. Да, но истината е, че българинът знае и 2 и 200, както и, че е сред най-отговорните като дисциплина спрямо заемите. Както и че ако стане скъпо, може да пусне мезонта под наем или да го продаде, или, или , или. Също, мезонетът не е средностатистическо жилище, а лукс. Заменим ли го с по-достъпно жилище сметките веднага се променят в полза на длъжниците. Най-накрая, не трябва да се забравя, че често ипотеките се отпускат като допълнение към вече спестени пари, които собствениците им не желаят да се обезценяват от инфлацията. Немалко са и примерите, в които покупката на жилище се финансира и с продажбата на провинциален дом, или земи. 

Като обобщение

Взето предвид, всичко това прави жилищата по-достъпни, но за анализа на „Булбанк“ тези обстоятелства обективно са невъзможни за улавяне, камо ли за осредняване и приспадане.
Съществена разлика спрямо 2008-2013 година е, че в банките се акумулираха спестявания. При предишната криза банките зависеха от подаване на ликвидност от чужбина за да осъществяват дейността си тук. Днес в системата вече има над 100 милиарда спестявания, което прави банките много по-устойчиви срещу влошаване на кредитните портфейли.  
Или, ако трябва да заключим – не ипотечните кредити, а всеобхватна икономическа криза може да създаде проблем на банковата система. Жилища се купуват, защото хората, искат да имат сигурност и този стремеж на българина не може да се изтръгне с регулаторни мерки. А и работа ли е на централната банка да налага здрав разум на микро ниво. Не, нейните мандати са други. А който иска да поучава, е редно първо да си уточни понятийния апарат, след това да поучава и всява тревоги.

 

 

Коментари

  • Кубрат

    08 Дек 2023 19:49ч.

    На мен ми е много чудно и дивно как в една от най - бедните страни в Европа жилищата са толкова скъпи . От кога в България заплатите се дават в евро , че жилищата се продават в евро? От кога строителните материали се продават в евро , че новото строителство /в евро/ да е така скъпо ? И с какво един стар апартамент се е оскъпил с годините , че е станал златен ? И как този велик анализатор е изчислил , че двучленно семейство в София може да живее с 2 200 лв . Ток , вода , парно , бензин , интернет и телефон , храна / която е толкова скъпа колкото в Германия / А ако семейството има и две деца . Това си е направо финансова катастрофа ! И не на последно място - кой определя тези фантастични цени за имотите , собствениците или брокерите ? С една дума по български казано - на гол тумбак чифте пищови .

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • хаирсъзин

    08 Дек 2023 20:41ч.

    При толкова кражба, при толкова сив сектор - къде да ги сложат парите ?? в имоти на село, защото по т.нар. бял свят никой не ги гледа като важни, че и успели. Гледат ги като айдуци и парвенюта.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • MMN

    09 Дек 2023 8:50ч.

    Цените на имотите са много по-ниски от тези в да кажем една Германия.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Петър

    09 Дек 2023 11:51ч.

    И главният въпрос - какви са заплатите в България в сравнение с германските ? Това са две несравними величини.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Статистика

    09 Дек 2023 12:05ч.

    Стандартът на живот на българите е два пъти по-нисък от този на германците, показват данни на европейската статистическа служба Евростат. Потреблението на хората в България е близо наполовина от това на жителите на Германия. Действителното индивидуално потребление на хората в страната е 67% от средното за страните от ЕС. Това означава, че ние ядем, купуваме дрехи, коли и мебели, ходим на почивки и на културни мероприятия с 33% по-малко от средния европеец. Причината за това са ниските заплати в България, които не позволяват на хората да купуват стоки и услуги като жителите на по-добре развитите страни. С 9 позиции по-ниско сме спрямо 2020 г., губим точки заради правителствените политики.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Браво

    09 Дек 2023 23:01ч.

    Хаххаа по-ниски,пак безумни сравнения.В БЪЛГАРИЯ от кога МРЗ е 1500 Евро.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Соломон

    08 Дек 2023 19:51ч.

    То има прости формули при които се изчислява какво и защо. Отнемат 5 минути. Не съм чел доклада, но едва ли акцента е върху риска за банките. Те са ги диверсифицирали тези рискове, а и не вярвам ипотечното им кредитиране да има голяма тежест в кредитните им портфейли. За потребителите всеки случай е индивидуален, но има принципни неща. Имах един клиент преди години, който беше инвестирал над половин милион Евро в имоти в България. Две години му обяснявах, че губи от това. Радвам се, че ме послуша, разпродаде всичко и си замина. Парите обичат комфорт и внимание. Това е тяхната природа. Тогава те растат.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Гласове:

    10 Дек 2023 13:16ч.

    Тъмни облаци надвисват над имотните пазари в Европа. Най-буреносни те са в Австрия, Швеция и Германия. Това показват различни анализи на сектора, разпространени от информационните агенции.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • хаирсъзин

    08 Дек 2023 20:36ч.

    "Съществена разлика спрямо 2008-2013 година е, че в банките се акумулираха спестявания. При предишната криза банките зависеха от подаване на ликвидност от чужбина за да осъществяват дейността си тук. " ..... Авторе, дрънкаш глупости ! А кристофор, ако е от "най-добрите български икономисти" ти трябва да си нобелов призьор. Крис си кюта в тая банка вече над 20 години, преди това правеше същото в пощенска при момчил. Пише небивалици, а най-вече плагиатства ! цялата им икономическа писаница е като разказа за нивото на река Дунав !

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Стефан-1

    08 Дек 2023 21:24ч.

    Истината е само една, но автора не я вижда и затова взема за пример мезонет в София / а не гарсониера във Враца/ и софийски заплати / а не например Русенски/. Той явно си няма понятие за реалната бедност в останалата част от страната. Неговият анализ прилича на разказа на Хашек за обсъждането повишаването на цените в чехския парламент. Станал едрия земевладелец Х и заявил,че поскъпване няма, защото конете от арабска порода не са поскъпнали. Станал индустриалеца У и казал,че супата от костенурки и френското шампанско дори са поевтинели. Станал друг богаташ и заявил,че цените на чифлиците и леките коли не са мръднали. И всички заедно гласували,че повишаване цените в страната няма. Този човек защо не се разходи из Плевенско или Врачанско да види как има много хора с изключен ток, поради неплащане. Как има десетки хора без лични карти, защото да си извадят такава трябва да отидат два пъти до МВР, което се намира на десетки километри а те нямат пари и коли. Как в доста села няма банкомат и най-близкия се намира на 10-15км от тях. Изводът му,че казаното от него прави жилищата по-достъпни свидетелства за некомпетентност. В неговия анализ се говори за банки, коронавирус, кризи, пазари и др., но отделния човек липсва, защото той или не го интересува или не знае нищо за реалния му живот. За съжаление откъснатостта от народа и реалността е болест на болшинството от софийските политици, банкери, икономисти и др. То други почти няма. Баницата се дели в София и до нея хора от "провинцията" не се допускат.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Nikolai

    08 Дек 2023 23:23ч.

    Bravo sioi my da qde malko le6ta 4e ne6to se e o6i6kal kato 6i6o Peevskiq

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Банките са добре, но хората напускат страната, защото не могат да си купят жилище

    08 Дек 2023 21:44ч.

    Едно семейство цял живот не може да си купи жилище.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Банките са добре, но хората напускат страната, защото не могат да си купят жилище 08 Дек 2023 21:44ч.

    10 Дек 2023 13:20ч.

    Кратко и ясно, като за икономисти идиоти!

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • жорката

    09 Дек 2023 7:57ч.

    Поантата на статията: Да, но апартаментите не са луковици за лалета, нито криптовалута, или кредит дефоут суапове – все неща с нулева или близка до нулата фундаментална стойност, които човешката глупост надценява и поради това често страда. Недвижимият имот е тук, няма къде да отиде и едва ли ще се срине, ако не бъде бомбардиран или разтресен фатално от майката Земя. Българинът не вярва на акции и поради това ланковият деозит и жилището винаги ще си останат предпочитана инвестиция.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • ytyt

    09 Дек 2023 11:27ч.

    София е държава в държавата и няма нищо общо с "прованса". В момента средната цена на най-обикновен апартамен в София е около 2100-2300 евро/кв. Ако човек иска да си вземе 80 кв. това прави около 350хил. лв. Сложете комисиона/такси/лихви и цената на тоя имот удря половин милион лева. С вноска по 1000 лв колко десетилития ще му трябват на сиромаха? А сега си представете, че живеете извън София и работите за 600-700 лв на месец. Ако не харчите нито лев от заплатата си, за 7-8 месеца ще успеете да съберете за 1 квадратен метър в някой краен квартал в София. Затова в анализите трябва изрично да се казва за коя България говорят.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Мери

    09 Дек 2023 11:36ч.

    Тези цени са смешни, при положение че 30-40 процента от новопостроените жилища са празни и на блоковете висият табели с години "

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Мери

    09 Дек 2023 11:37ч.

    Тези цени са смешни, при положение че 30-40 процента от новопостроените жилища са празни и на блоковете висият табели с години "ПРОДАВА СЕ".

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Маноел Попов

    09 Дек 2023 11:43ч.

    Най - после нещо смислено. Една дума - Браво !

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Тоя големи глупости е изприказвал

    09 Дек 2023 14:47ч.

    Няма балон, защото българинът знае 2 и 200 и ще живее по-скромно. Това е толкова идиотско колкото и цена на панелна гарсониера от 1975 г в Люлин от 100 000 евро. Същата гарсониера преди 20 години и съответно с 20 години по-млада се е продавала за 7500 долара. И това не било балон?

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Аз Кочо

    09 Дек 2023 19:25ч.

    Господинът прави добре сметките., но мезонет за 180 к евро в София няма. Толкова струва панелка. А панелките ги купуват хора с ограничени възможности тоест 1900 лв за много хора ще са проблем. Също така средната заплата в едно семейство не е средната умножена по две а по 1.5 и също средната заплата е изкривено понятие. Масовата заплата е важна а тя е 60 пр. От средната.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Мен

    09 Дек 2023 19:43ч.

    Банките може да не закъсат, важно е че ще има закъсали продавачи които ще продават евтино или ЧСИ ще.продавя на половин цена като къщата на мустака. Банката ще прибере някаква сума а вие оставате длъжник без имот. Това е причината потребителският кредит да е 8 пр. Защото ако сте безработен банката не може да ви вземе нищо, а 2.6 ипотека ще ви прибере най малко имота. И да банките имат 100 млд депозити но колко са млд раздадени кредити на фирми и домакинства защото някъде прочетох че съотношението е 87 към 100.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Борислав

    09 Дек 2023 23:53ч.

    Тук се трият коментари ако не споделят правилната линия!!!

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Борислав 09 Дек 2023 23:53ч. Тук се трият коментари ако не споделят правилната линия!!!

    10 Дек 2023 13:23ч.

    Нормално, защото са европейци!

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Станчо куфара

    10 Дек 2023 15:43ч.

    Спокойно спокойно колко да сме спокойни като виждаме накъде отиват нещата

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • собственик

    10 Дек 2023 15:59ч.

    В България над 85% от българите са собственици на апартаментите си без ипотека. В банките в България има над 100 милиарда лева депозити на фирми и частни лица. Над Сто милиарда лева !!!! За това никой нормален българин не продава панелката си или пък нивите си. Има разни откачалки които вдигат врява за балони и подобни простотии но те и техните семена не са завинаги.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Дежурен влекач

    10 Дек 2023 22:01ч.

    Аз мога да разбера защо средния българин не иска да продава недвижими имоти. С това създавайки повече търсене отколкото предлагане. Така цените на недвижимите имоти ще продължават нагоре. Подобно, той/тя не вярва на стоковия пазар (акциите) , както е споменато от автора. Основната причина за недоверието: Българските банки не предлагат дивиденти, въпреки че разполагат с такива масивни депозити и рапортуват такива крупни печалби. Може ли някой да ни светне тук, коя финансова институция предлага достойни дивиденти?

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • Ле-ле!

    11 Дек 2023 10:28ч.

    Ъхъ няма балон в имотите! Столицата отдавна пришича на типично за Третия свят място за пребиваване и преживяване на заселяващите. Претъпкано с таралясници, тревни площи ....или някакви паркове ....забравете. А въздуха.....тенденцията е да стане като в големите градове в Индия например. За разбитите тесни тротоари само на няколко км от центъра....не е нужно да пиша. Т.е. качеството на живот е потресаващо ниско. Давам за пример точно т.нар. столица защото само там може да се види бездната на арогантността на цени за комунален тип жилище от 700к евра.....единствения точен и реален термин е жилище, защото това не може да е дом.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи
  • соф

    11 Дек 2023 14:40ч.

    жилищата са начин за пране на пари.....аванси по договори за какво ле не...магистрали и т .н. бърз строеж..и си на печалба с чужди пари...цени покупка ..евро ...данъци лева няма осигуровки и т,н....това се знае и крепи от властта.....Артекс бе опростен от НС с близо 20 млн леве ...предложе нието от Ц.Ц.

    Отговори

    Напиши коментар

    Откажи

Напиши коментар

Откажи