- Автор: в. 24 часа
- 11 Юни 2026
- 696
- 0
Автор: Симона Димитрова, "24 часа"
Как е възможно години наред в защитена територия край морската ни столица да израства цял квартал, без държавата да реагира? Как стотици декари земя променят предназначението си пред очите на администрацията? И защо сигналите за нарушения остават без последици, докато багерите продължават да работят?
Това са част от смущаващите въпроси, които изникват около аферата "Баба Алино". Новината за незаконния комплекс край Варна отвори кутията на Пандора и нагледно показа корозията на цялата държава. Лъснаха мръсните схеми на институциите, които твърдят, че нищо не знаят, чиновниците на заплата, които не виждат, и системата, в която понякога най-мащабните нарушения успяват да се скрият не защото са невидими, а защото е по-удобно да не бъдат забелязани.
По документи селището между курорта Златни пясъци и Аладжа манастир не трябва да съществува, но на терен незаконно се е появил цял квартал от над 100 къщи, улици, инфраструктура и стотици декари преобразена земя. Затова местността Баба Алино днес е известна с друго име - "Малката Одеса".
Строителството там е можело да бъде спряно на различни нива - от ДНСК и МРРБ, РИОСВ, община Варна и прокуратурата, ДАНС, МВР. Но не е направено, въпреки че още през октомври 2023 г. дирекцията по горите изпраща три сигнала в прокуратурата, след като е констатирана незаконна сеч. Оказа се, че зад цялата мащабна измама стои украинската корпорация КУБ, която твърди, че комплексът е законен и всички процедури са официално спазени.
В момента, в който един архитект погледне проекта, ще забележи абсурдите и подводните камъни.
"За да си изясним мащаба на измамата с комплекса "Баба Алино" във Варна, първо трябва да проследим какъв е законният и нормален път, по който един съвестен инвеститор трябва да премине, за да реализира подобен проект – обяснява пред "24 часа – 168 истории" арх. Николай Яръмлъков, който е с над 30-годишен опит в проектирането, градоустройственото планиране и преподаването. Миналата година беше и кандидат за главен архитект на София. - Първото нещо, което веднага се набива на очи, когато видиш проекта, е пълната липса на нормативни отстояния между сградите. По закон трябва да се спазва правилото L = H – т.е. отстоянието между две сгради трябва да е равно на височината им. Ако приемем, че тези двуетажни постройки са с височина 6–7 метра, то и разстоянието между тях трябва да бъде толкова. На терен обаче то е едва около 2 м. Второто нещо е уличната мрежа, която изглежда като студентски проект преди корекция от преподавател – липсват тротоари, няма йерархия между главни и събирателни улици и т.н. Но парадоксът тук е друг – пълна мистерия е кой всъщност проектира този комплекс. Според нашето законодателство инвеститорът, който в случая се явява и строител, и проектантът не могат да бъдат едно и също лице. Тази независимост е изключително важно условие за качеството на архитектурата и средата на обитаване. Името и авторитетът на архитекта носят допълнителен бонус за всеки уважаващ себе си инвеститор."
Този ясен конфликт на интереси и липсата на легитимен архитект е първата огромна червена лампа, която е трябвало да светне за купувачите още в самото начало.
арх. Николай Яръмлъков
"Другият голям капан е процедурата по чл. 16 от Закона за устройството на територията (ЗУТ) – допълва специалистът. – Прави се по т.нар. първа регулация. Когато с Общия устройствен план (ОУП) на града, който има 25 - 30-годишен хоризонт, се включат територии, които до този момент не са били урегулирани (горски фонд, земеделски земи), за тях се изработва Подробен устройствен план (ПУП). Това е единственият случай в българското право, при който по закон могат безвъзмездно да се отнемат до 25% от частната собственост за нуждите на общината – за улици, озеленяване и обществени пространства. Проектирането по този член е изключително отговорно, защото тук се вижда умението на архитекта да съчетае частния с обществения интерес. Младите колеги трябва да знаят, че това не е просто рисуване на картинка, а създаване на обитаемо пространство, което става част от градската тъкан за десетилетия напред. Тук има железен принцип - ако на терена съществуват някакви стари сгради с режим на търпимост, те задължително се заличават с новия проект, за да се отвори място за бъдещото планиране. Когато говорим за срокове, това е процедура, която зависи от десетки административни фактори и съгласувания, и в реалността се проточва с години."
По правило проектът за ПУП първо се разглежда от Общинския експертен съвет по устройство на територията (ОЕСУТ), а впоследствие се обявява на всички заинтересовани собственици на земи. "Колкото и добре да е направен един план, той неизбежно търпи корекции и промени до окончателното му одобряване със заповед на кмета – уточнява Яръмлъков. - Преди ПУП да влезе в законна сила, общината не може да издаде виза за проектиране, което означава, че не може да има и одобрен инвестиционен проект, по който да се лее бетон. На този етап инвеститорът има право да прави единствено предпроектни проучвания.
Министърът на регионалното развитие и благоустройството арх. Иван Шишков обвини община Варна, че е дала "допускане" за ПУП на "Баба Алино". Той е опитен администратор и отлично знае разликата между "допускане за изработване" и "приемане" на един план. Тук той говори като политик, а не като експерт. Ако общината беше отказала самото допускане за разглеждане в ОЕСУТ, това щеше да е стратегическа грешка. Адвокатите на инвеститора веднага щяха да обжалват в съда и да излязат с пиар тезата: "Ние искаме да узаконим комплекса, но общината отказва дори да разгледа документите ни". С допускането общината вкара инвеститора в законова процедура, за да може планът да бъде отхвърлен категорично по същество, а не по формални причини. Осъзнавайки това, инвеститорът сам изтегли проекта си. Въпросът е защо община Варна мълчи и не обяснява този ясен механизъм, за да спре политическите атаки."
По документи къщичките изобщо не трябва да съществуват, а те са над 100
А нормалният ред за реализиране на подобен жилищен комплекс преминава през много дълги и тежки процедури.
"Първо се изработва проект за ПУП в обхват и съдържание, съгласувани с визията на общината за развитие на района и в строго съответствие с градоустройствените показатели (кинт, плътност, кота корниз, процент на озеленяване) – отбелязва архитектът. - В никакъв случай подобен комплекс, независимо от мащаба му, не бива да се разработва като изолирано "островно" петно. Той трябва да бъде естествено, хармонично продължение на съществуващата градска тъкан. А при този обект никой изобщо не си е поставял градоустройствени цели. Направеното там прилича повече на евтин архитектурен декор, предназначен за подвеждане на наивни хора – вероятно подмамени от цени, които са доста под пазарните за Варна. Когато един проект се обсъжда и одобрява по законния ред, изискванията на ЗУТ и наредба №7 се прилагат безапелационно. През 2001 г. ЗУТ беше приет с фундаменталната идея изобщо да премахне понятието "узаконяване" на незаконно строителство. Ако попитате архитект в произволен европейски град как узаконяват незаконните сгради там, той просто няма да разбере въпроса ви. След 2001 г. в България всеки нов незаконен строеж подлежи единствено на премахване."
Подобен незаконен комплекс може да бъде спрян веднага щом липсват строителни книжа. Районната администрация е длъжна незабавно да състави констативен актов протокол и да издаде заповед за спиране на строителните работи. Същите правомощия по отношение на незаконно изграждащата се прилежаща инфраструктура има и РДНСК.
"След като Общинският съвет приеме ОУП на даден град, кметът е органът, който провежда политиката по неговото прилагане – това включва финансово обезпечаване, краткосрочна и дългосрочна визия, транспорт, инфраструктура и озеленяване – споделя арх. Яръмлъков. - Що се отнася до контрола на терен в конкретния случай: районният кмет разполага с пълните правомощия и задължения по закон да контролира ниското и средноетажното строителство (обектите от V категория) на своята територия. Но мисля, че обемът на нарушенията тук е направо дисертабилен и вестникарските страници няма да ни стигнат, за да ги изброим. Навремето, през 90-те години, когато търсенето на жилища в София беше огромно и се строеше масово, често се шегувахме, че архитектурата има пространствено-времева характеристика – тоест понякога се строеше "незаконно във времето, но законно в пространството" (преди финалното излизане на документите). Тогава обаче ние, архитектите, поемахме огромна професионална отговорност никога да не проектираме нещо, което е в разрез с нормите и е градоустройствено неузаконимо. В казуса "Баба Алино" ситуацията няма нищо общо – тук нарушенията са толкова брутални и фундаментални, че никаква законова промяна не може да ги легитимира."
Затова купувачите трябва да имат базови знания, за да могат да разпознават законния и качествен строителен продукт. "Ние в АВСК (Алианс за висока строителна култура) работим активно по този проблем и сме напът да финализираме "Наръчник на потребителя" – допълва архитектът. - Той ще съдържа необходимите познания. Като за начало купувачите винаги трябва да изискват одобрените от общината проекти със син печат и влязлото в сила разрешение за строеж. Задължително е да се провери кой е архитектът на обекта, притежава ли Пълна проектантска правоспособност (ППП) като член на КАБ и съответства ли опитът му на сложността на задачата."
Според арх. Яръмлъков съдбата на незаконния комплекс във Варна е повече от ясна. "Мисля, че хората, които прогнозират дълги, десетилетни съдебни битки, грешат – категоричен е той. - Те основават тези свои прогнози на хипотетичната некомпетентност на вещите лица или на традиционно слабата строително-правна култура на магистратите. Подобно разтакаване в съда обаче се случва тогава, когато има казус за тълкуване, неясноти или различни експертни мнения. Този случай изобщо не е такъв. Тук престъпването на ЗУТ е толкова очевидно, документирано и черно-бяло, че съдебните процедури би трябвало да приключат бързо и с единствен възможен изход – премахване на незаконните постройки."
Източник: "24 часа"
